关于加大闲置土地处置力度的通知
国土资源部
关于加大闲置土地处置力度的通知
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）：
近年来，各地积极贯彻落实国家加强土地调控的一系列政策措施，取得了明显成效。但是，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果。为严格执行闲置土地处置有关规定，加大处置力度，现就有关问题通知如下：
一、各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。
三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。
四、各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要结合实际，切实加强本地区闲置土地处置工作的监督、检查和指导，严格落实闲置土地处置的有关规定，注意推广借鉴广东省东莞市处置盘活闲置土地经验，加大闲置土地处置力度，坚决维护土地市场的健康稳定发展。要立即采取有效措施，组织力量，集中开展闲置土地专项清理处置，并于2008年6月底前，将闲置土地清理处置情况报部。
国土资源部
二００七年九月八日
依法更换物业服务公司，维护自身权益
张智育
事由：朋友王先生来咨询，称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题，因此未与之签订新的服务合同，原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱，对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况，小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司？业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业
王先生所住小区已于2006年成立业主大会，依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件
更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《重庆市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
王先生所住小区，与物业公司的服务合同已经到期，已达到约定解除的条件，可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区，开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算，但考虑到其面积占到小区面积近半，必须对其联合，达成一致。
三、更换物业管理企业所需程序
业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：
（1）业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
（2）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（3）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（4）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（5）物业服务价格幅度或水平。
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。