建筑行业示范合同文本存在的问题及对策

北京市方元律师事务所 刘 春


几乎所有的房地产项目都涉及建筑合同。因此，能否签订一个对开发商（或建设单位）和建筑企业都公平的合同成为项目能否成功的关键因素之一。有经验的开发商会聘请专业律师作为项目顾问，负责起草合同，参加项目谈判并解决项目过程中的其他法律事务。有的开发商（或建设单位）或其聘请的律师图省事，直接采用建设部和国家工商行政管理局监制的行业示范合同文本。这种草率的做法是不可取的，因为每一个项目都可能有其独特之处，示范文本只能参照适用。并且，个别示范合同文本的某些条款本身不合理，甚至与法律规定相违背，导致直接适用示范合同文本可能造成对对发包方不利的情况。由国家行政机关推行的合同竟然违反公平原则，减少建筑行业一方当事人的义务和责任，损害另一方当事人的权利，这出乎很多人的意料，因此这个现象应当引起人们的足够重视。本文以建设工程委托监理合同示范文本存在的问题为例进行粗浅的探讨，以期抛砖引玉，共同推动房地产业和建筑行业的健康发展。
一、《建设工程委托监理合同》内容、存在的问题和建议
二０００年一月十四日，建设部、国家工商局发布了《关于印发〈建设工程委托监理合同〉（示范文本）》的通知（建建〔２０００〕４４号），通知说，《建设工程委托监理合同（示范文本）》（ＧＦ－２０００－２００２）是建设部、国家工商局根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》，对１９９５年建设部、国家工商行政管理局联合颁布的《工程建设监理合同》示范文本（ＧＦ９５－０２０２）进行修订后印发的，要求各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、工商行政管理局，各计划单列市建委、工商行政管理局，国务院有关部门等，做好推广使用工作。
《建设工程委托监理合同（示范文本）》分三部分，第一部分为建设工程委托监理合同，共五条，多为当事人双方按照客观情况如实填写的条款；第二部分为标准条件，分词语定义、适用范围和法规、委托人及监理人的权利、义务和责任，以及合同的变更终止，监理报酬、争议解决等共四十九条固定的条款；第三部分为专用条件，是对前述条款的解释。
这些条款，绝大多数是格式条款，只有极少数条款是需要当事人根据实际情况填写的。仔细研读这个文本，不难发现这个示范文本存在以下主要问题：第一，没有正确认识监理人的地位；第二，减轻监理人的法定责任。
（一） 监理人的业务水平、地位
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定：“监理人在履行本合同的义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正维护各方面的合法权益。”
这个条款规定了监理人勤勉尽责的义务，同时也规定了衡量监理人工作的标准及监理人的地位作用。
1、 衡量监理人工作的标准：
按照示范文本规定，衡量监理人工作的标准是监理人提供的咨询意见应与其水平相适应。
但是，签约的监理人到底是什么水平，这份示范合同并没有提供相应的条款加以规定，同时，监理人的水平是如何划分的，不同级别的监理人的能力范围也没有在合同中规定，这就使得委托方无法客观、有依据地衡量监理人的“水平”。
《中华人民共和国建筑法》第三十一条规定，实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。第三十四条规定，工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。
　　由此可见，示范文本中所谓监理人的“水平”的说法是不严谨的，按照法律规定，监理人的“水平”应该是其资质条件。
如果监理人的资质条件是衡量监理人勤勉尽责与否的标准，监理人就应当在签约时有义务告知对方自己的资质条件，并将与其资质条件相符的业务范围写在合同中，将证明其资质条件的文件作为合同的附件。监理人的咨询意见不仅要与其资质条件相符合，而且应符合法律、法规规定和行业技术规范、行业惯例的要求。
即使这样，还存在两个问题，如果监理人承揽的工程超越了监理人自身资质能力所表示的业务水平所能承揽的范围，那么，合同是不是有效，合同双方当事人应当承担什么责任。
关于监理人超越其资质等级签订的委托监理合同是否有效的问题，司法实践中对此有不同的意见，笔者认为，根据不同的情况分别对待。第一种情况是，如果委托人要求监理人提供证明其资质条件的相关文件，监理人提供了真实有效的文件，委托人明知其不具备相应资质条件而将工程委托其监理，发生纠纷，应当认定合同无效，因为建筑法第十三条明确规定，“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”如果从事建筑活动的单位不在其资质等级许可的范围内从事建筑活动，属于违反法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款，签订的合同为无效合同。
在这种情况下，双方对合同的无效都有过错，应各自承担相应责任。
第二种情况是，监理人向委托人提供的资质证书是虚假的，则合同是可撤销的，委托人没有责任，应由监理人返还其获得的利益，造成委托人损失的，应当赔偿损失。
这就要求建设单位严格按照建筑法的规定，审查监理人的资质等级，确保监理的工程在监理人的资质登记许可的范围之内。
2、监理人的地位、作用
《建设工程委托监理合同》（示范文本）第二部分标准条件第五条规定“监理人在履行本合同的义务期间，应……公正维护各方面的合法权益。”同时，第十九条规定：“在委托的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），均必须首先向监理机构提出，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。当委托人和承包人发生争议时，监理机构应根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行调解。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机关仲裁时，应当提供作证的事实材料。”
这些规定说明，按照示范合同文本规定，在委托的工程范围内，建设工程的监理人的身份相对于委托人与施工单位而言都是独立、公正的第三方。
但是，笔者认为，示范合同的这些规定对监理人的角色定位，与《中华人民共和国建筑法》的精神相左。
首先，建设单位与监理人之间是委托与受托的关系。建筑法第四章规定，在工程建设过程中，监理人代表建设单位对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面实施监督；有权要求建筑施工企业改正不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的工程施工；发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
这种委托关系的性质，按照合同法中关于委托人与受托人关系的规定，要求监理人应当依法尽职维护委托人也就是建设单位的利益，按照委托人的指示进行活动，而不应该独立于委托人也就是建设单位。
其次，要正确理解监理人身份的独立性、客观性与公正性。
《建筑法》第三十四条第二款规定：“工程监理单位应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。”第三款规定：“工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。”
可见，这些规定中提及的监理人的客观公正性，是为了禁止监理人参与可能与合同规定的与委托人的利益相冲突的任何活动，禁止监理人驻地监理机构及其职员接受监理工程项目施工承包人的任何报酬或者经济利益，禁止工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益。因此，监理人与承包单位之间的关系是独立的，应按照建设单位的意志，公正客观地执行监理任务，而不是说监理人与建设单位之间是独立的。
示范合同文本的起草者，基于对合同法对委托关系和建筑法中关于监理人规定的错误理解，做出的上述规定，既与法律精神相违背，又不能被广大的建设单位所接受。
（二）减轻监理人的赔偿责任
《建设工程委托监理合同》（示范文本）在标准条件第二十六条规定：
“监理人在责任期内，应当履行约定的义务，如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额（除本合同第二十四条规定以外）不应超过监理报酬总额（除去税金）。”
在示范文本第三部分专用条件中，将之细化为：
“监理人在责任期内如果失职，同意按以下办法承担责任，赔偿损失[累计赔偿额不超过监理报酬总数（扣税）]：赔偿金＝直接经济损失*报酬比率（扣除税金）”
笔者认为，示范文本的上述规定减轻了监理人的赔偿责任。《建筑法》第三十五条规定：“工程监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。” 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，法律并没有规定监理人承担的赔偿损失的金额不能超过监理费用。示范合同文本的起草者，利用了合同法第一百一十三条规定的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，将监理人订立合同时预见到的损失固定为最多不超过监理报酬，降低了监理人的风险，明显维护监理人的权益，而不利于建设单位的利益。
　　
二、行业示范合同与格式条款的区别
《建设工程委托监理合同》（示范文本）暴露出来的种种问题，与常见的格式条款出现的问题有很多相似之处。那么，它们之间在法律效力上有什么不同？
（一）格式条款及其法律效力
在经济活动中，人们经常要面对形形色色的合同，有些合同的绝大部分条款或全部条款是银行或保险公司等具有优势地位的垄断企业为了重复使用而预先拟订的；在订立合同时对方不能就此与之进行协商，对这些条款没有讨价还价的余地，对方当事人不能对合同的内容进行修改，只有接受或放弃的权利，例如银行信用卡章程、银行贷款合同、保险合同等等。 国外法律中将之称为格式合同(contract of adhesion), 我国合同法将之称为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十和第四十一条规定了格式条款的定义、法律效力和如何解释格式条款。
有的格式条款，存在免除提供合同的一方当事人的责任，加重对方当事人的义务限制对方当事人的权利的情况。《合同法》规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释等等。
（二）行业示范合同及其法律效力
建筑行业的示范合同文本是由国家行业主管部门制订并向全国推荐使用的。国家机关出于保护社会公共利益的目的，监制的示范合同文本，应该对合同双方而言都是公平的。
关于示范合同的法律效力，《中华人民共和国合同法》亦有明确规定。该法第十二条第二款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”实践中，绝大多数建筑合同的当事人双方对示范合同文本的态度不是“参照”而是直接使用。
（三）二者的区别
山东省人民政府


山东省沿海集体和个体船舶边防治安管理办法
山东省政府


第一章 总 则
第一条 为加强沿海集体和个体船舶边防治安管理，维护沿海治安秩序，保卫海防安全，根据国家有关规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我省沿海从事海上捕捞、养殖、交通运输、旅游的集体和个体船舶（以下简称船舶）及其人员。
第三条 公安边防机关是沿海船舶边防治安管理的主管机关。

第二章 船舶管理
第四条 出海船舶必须按国家有关规定，到船籍港所在地公安边防机关办理《出海船舶户口簿》后，方可出海。
第五条 船舶进出港，必须向当地公安边防机关申报户口。
近海作业船舶、从事固定航线作业船舶的户口，每月核报一次。
第六条 出海船舶必须按规定刷制船名、船号。船名、船号应字迹鲜明，易于辩认。
第七条 更新、出卖、转让、改造、租赁船舶，应到公安边防机关办理船舶户口变更登记手续。
船舶被劫、被盗、走失，应及时报告当地公安边防机关和船籍港所在地公安边防机关。
船舶毁沉、报废，应在30日内到船籍港所在地公安边防机关办理注销手续。
第八条 各类船舶应按照船舶大小、船员定额，建立治安保卫组织或指定专人负责船上治安保卫工作。
第九条 船舶归港后，应落实安全防范措施，20马力以上船舶要有专人看管；19马力以下船舶要收卸关键部件；木帆船要收橹、帆、舵；舢舨要抬上岸。
第十条 出海船舶不得擅自搭靠、接触外国籍和港澳台船舶，以及其他不明国籍的船舶。
第十一条 出海船舶不得擅自进入外国或港澳台水域从事生产作业。
第十二条 出海船舶不得停靠外国以及港澳台的港口和岛屿。
确因避风、割摆、救急等特殊情况停靠外国及港澳台的港口、岛屿的，在返回船籍港后，必须立即向公安边防机关报告，接受边防检查。
第十三条 船舶比较集中的港口，应在当地人民政府统一领导下，组成以公安边防机关为主、有关部门参加的港口边防治安管理组织，加强港口的边防治安管理。
船舶比较集中的停泊点，应建立群众性看船护港组织，选择政治可靠、责任心强的人员看船护港。所需费用，从收取的船舶看管费中解决，具体收费标准，由省公安、物价、财政部门另行制定。
第十四条 进港船舶应服从公安边防机关的边防治安管理，在划定的区域停泊，在指定地点停靠，装卸货物，上下人员。

第三章 船员管理
第十五条 船员出海，必须持有船籍港所在地公安边防机关核发的《出海船民证》或《临时出海船民证》。
出海船舶上的外国籍船员必须持有有效护照、签证或国际海员证书。
调整船员，应事先到公安边防机关办理变更登记手续。
第十六条 出海船员由船籍港所在乡镇人民政府负责政审。
第十七条 下列人员不得出海：
（一）反革命分子和其他刑事犯罪分子；
（二）有走私、贩毒、偷渡外逃、外流行为者；
（三）国家法律、法规、规章规定不准出海的其他人员。
第十八条 出海船员必须遵守下列规定：
（一）自觉维护国家主权和尊严，遵守国家法律、法规和规章；
（二）不得泄露国家机密；
（三）不得从事走私、贩毒、偷渡和组织偷渡等违法犯罪活动；
（四）不得向外国籍及港澳台船员索要或交换物品；
（五）因特殊情况在外国及港澳台的港口、岛屿停泊时，不得擅自登陆。
第十九条 出海船员在海上拣拾的船舶、渔（网）具，应及时报告并上缴主管部门或公安边防机关；拣拾的反动宣传品和淫秽物品，必须立即上缴公安边防机关，不得扩散和隐匿。

第四章 处罚与裁决
第二十条 违反本办法有下列行为之一的，处以警告、10元以上100元以下罚款，1日以上7日以下扣留船舶。
（一）出海船舶未按规定刷制船名、船号或船名、船号字迹不清、无法辩认的；
（二）船舶进出港不按规定申报户口的；
（三）未办理《出海船民证》或《临时出海船民证》、证件过期或者擅自变更船员出海的；
（四）未按本办法第九条规定落实安全防范措施的；
（五）船舶被劫、被盗、走失、毁沉、报废不向公安边防机关报告的；
（六）船员在海上拣拾到物品（船舶、渔网具、反动宣传品等），隐匿、变卖或私用的；
（七）扩散反动宣传品尚未造成严重后果的；
（八）不服从边防治安管理的。
第二十一条 有下列行为之一的，处100元以上200元以下罚款，7日以上15日以下扣留船舶，吊销出海证件。
（一）未按规定办理《出海船舶户口簿》或变更登记手续的；
（二）擅自驾驶他人船舶出海的；
（三）明知他人进行违法活动而为其提供船舶或航行工具的；
（四）伪造、涂改、出卖、转让出海船舶、船员有效证件的；
（五）擅自驶入外国或港澳台水域的；
（六）在外国或港澳台港口和岛屿停泊，回港后不报告或拒绝边防检查的；
（七）私自载乘他人出海的；
（八）参与走私、贩毒、偷渡外逃等违法活动的；
（九）向外国籍及港澳台船员索要或交换物品的；
（十）在外国或港澳台港口和岛屿停泊时擅自登陆的；
（十一）出海船舶擅自搭靠外国籍或港澳台及国籍不明船舶的。
第二十二条 罚款一律上交县级以上地方财政。
第二十三条 对违反本办法行为的处罚，由县级公安边防机关裁决。
警告、7日以下扣留船舶、50元以下罚款，由公安边防派出所裁决。未设边防派出所的地方，由县（市、区）公安局指定的公安派出所裁决。
处以警告、50元以下罚款，被处罚人没有异议的，由公安边防派出所警官当场处罚。
第二十四条 裁决应填写裁决书。裁决书一式3份，一份交当事人，一份交当事人所在单位，一份由裁决单位留存。裁决书由省公安厅统一印制。
第二十五条 当事人对处罚裁决不服的，可在接到裁决书次日起15日内向原裁决机关的上一级机关申请复议，上一级机关应在接到复议申请后两个月内作出复议决定，当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。
第二十六条 违反本办法的行为，触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十七条 公安边防人员要全心全意为发展经济和船民服务，必须秉公执法，不得徇私枉法，违者依法严肃处理。

第五章 附 则
第二十八条 外省船舶及其人员在本省沿海区域内违反本办法规定的，适用本办法。
第二十九条 公安边防机关发放的《出海船舶户口簿》、《出海船员证》、《临时出海船民证》，按国家有关规定收取工本费。
第三十条 本办法所说以上、以下均含本数在内。
第三十一条 本办法由省公安厅负责解释。
第三十二条 本办法自颁布之日起施行。



1992年2月1日