浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）

杭政办〔2013〕3号



各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　为进一步加强我市市区经济适用住房管理，完善经济适用住房制度，规范经济适用住房上市交易和回购管理，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）和《杭州市人民政府关于印发杭州市区经济适用住房管理办法的通知》（杭政〔2007〕9号）等文件规定，经市政府同意，现就规范我市市区经济适用住房上市交易和回购管理提出如下实施意见：
　　一、明确经济适用住房上市交易有关政策
　　经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满 5 年后，可通过补交土地收益等价款取得完全产权。经济适用住房上市交易，是指经济适用住房购房人在取得完全产权后，可采用买卖、赠与等方式处置该住房的行为。
　　（一）上市交易政策的适用范围。
　　在2004 年9月1日前已签订购房合同（含预售合同）的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》（杭价服〔2004〕43号）的规定标准计算相应的费用。其余经济适用住房上市交易时均按照本实施意见的规定执行。
　　（二）土地收益等价款的补交范围和标准。
　　经济适用住房购房人按照经济适用住房价格购买的面积部分，在取得完全产权时，需补交土地收益等价款。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分，不列入补交土地收益等价款的范围。
　　经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，通过补交土地收益等价款取得完全产权的，应按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价之间差价的55%向政府补交土地收益等价款，原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。具体计算公式如下：
　　需补交的土地收益等价款＝（届时的评估单价－经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积×55%－购买时缴交的税费。
　　市财政行政主管部门负责土地收益等价款收缴的管理工作,市地税局直属分局具体办理收缴工作。
　　（三）经济适用住房上市交易的办理程序。
　　经济适用住房购房人买卖、赠与该住房的，在向财税部门缴纳土地收益等价款后，持房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款的证明等资料，先向房屋登记机构申请办理关于房屋性质转为完全产权的变更登记手续，再办理其他相关的转移登记手续。
　　（四）经济适用住房市场价格的委托评估。
　　市价格主管部门应会同财政部门委托具有相应资质的评估公司对经济适用住房市场价格进行评估，并经市政府确定后每年向社会公布一次。经济适用住房购房人补交土地收益等价款取得完全产权时，应按照最近公布的经济适用住房评估价格计算需补交的土地收益等价款。
　　（五）土地使用权的出让年限。
　　市国土资源主管部门根据相关资料办理经济适用住房土地变更登记，核发国有土地使用证，土地使用权的出让年限为70 年，自土地收益等价款票据填发之日起计算。
　　二、规范经济适用住房内部循环
　　经济适用住房内部循环是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满 3 年后，将该住房买卖或赠与符合经济适用住房申请条件、并已按规定办理申购资格审核手续的家庭的行为。买卖总价最高不得超过原购买总价（包括购买时缴交的税费）。
　　（一）经济适用住房内部循环的备案手续。
　　经济适用住房内部循环双方签订买卖或赠与合同后，应持原购房合同、发票、房屋所有权证等材料向市住房保障和房产管理部门办理登记备案手续。受让方在原购房合同（含预售合同）签订之日起满 5 年后可补交土地收益等价款取得完全产权。
　　（二）经济适用住房的权属变更。
　　经济适用住房内部循环双方凭备案证明、房屋买卖合同或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理房屋所有权转移登记，房产性质仍为经济适用住房；并凭受让方或受赠人的房屋所有权证、备案证明、买卖或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理土地变更登记，土地使用权类型保留划拨性质。
　　三、加强经济适用住房申请回购管理
　　（一）经济适用住房申请回购的范围。
　　经济适用住房购房人未满5年限制年限，因各种原因确需转让的，可向市住房保障和房产管理部门申请回购，并提交原购房合同、房屋所有权证、身份证明等材料。市住房保障和房产管理部门进行审核，并入户踏勘及确认该套房屋相关各项费用结清后，与购房人签订回购协议。
　　本意见施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住房保障和房产管理部门按规定回购，或由经济适用住房购房人补交土地收益等价款后取得完全产权。房屋登记机构办理房屋权属登记时，应比对住房保障部门提供的有关信息，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，应暂停办理权属登记，并及时通报住房保障部门。已购经济适用住房未按规定回购或取得完全产权，且拒不执行政府退出管理决定的，可依法申请人民法院强制执行。
　　（二）经济适用住房申请回购价格的确定。
　　回购价格根据原经济适用住房的价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2%计算，自经济适用住房交付时起至回购时止。物价水平按市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自经济适用住房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下：
　　回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）
　　（三）回购资金保障。
　　回购的经济适用住房仍可向符合条件的申请家庭销售；符合廉租住房房源或公共租赁住房房源要求的，可变更性质调整为廉租住房或公共租赁住房。回购资金原则上由回购主体自筹或通过银行贷款筹集，明确调整为廉租住房或公共租赁住房的，回购资金可在廉租住房专项资金中列支。
　　本实施意见适用于本市的上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内经济适用住房的上市交易和回购管理。萧山区、余杭区及五县（市）可参照本实施意见执行，也可结合当地实际制定实施意见。
　　本实施意见自公布之日起30日后施行，由市住保房管局牵头组织实施。



杭州市人民政府办公厅
2013年8月12日



　　当今世界,随着经济一体化的不断进展,法律的融合与统一成为世界性的潮流,侵权法同样处于这个潮流之中。中国作为侵权法研究的大国之一,应当为推动世界侵权法的融合与统一做出应有的贡献。这也是我与侵权法专家库齐奥教授、奥利芬特教授和格林教授组建世界侵权法学会的心愿。

　　近几十年来,世界侵权法的融合与统一出现了令人振奋的潮流,这就是世界侵权法的统一运动方兴未艾。世界侵权法统一运动的基本进程是:

　　一、美国侵权法重述。美国法律协会从1923年成立之时起,就致力于推动美国侵权法的统一。其编撰的《侵权法重述》具有最大的影响力,累计被引用六万余次,在美国和全世界范围内产生了巨大影响。《侵权法重述》第一次完成于1939年,目的是希望将已经被绝大多数法域认可的法律规则进行整理,实现侵权法律规则的统一化。第二次始于1955年,于1979年完成,注重采纳了一些他们认为是更好的规则。第三次始于1991年,采取分编式方法进行,已经完成了《产品责任编》、《责任分担编》、《物质和精神损害责任编》,更注重对更好的规则的适用,尤其是产品责任重述,其规则更为新颖。

　　二、欧洲侵权法的统一。欧洲一体化之后,1992年,奥地利学者库齐奥成立了“欧洲侵权行为法小组”,自2001年起举办“欧洲侵权法年会”,每年都会出版年报,出版《欧洲侵权法的统一》丛书,拟定了《欧洲侵权法原则》(于2005年正式出版)。1998年,德国奥斯纳布吕克大学冯·巴尔教授成立了“欧洲民法典研究小组”,下设“契约外债务工作小组”,2006年11月公布了《造成他人损害的契约外责任(草案)》。两个小组在对如何起草欧洲侵权法的关键问题上采取了一致立场,即欧洲未来的统一侵权法不是法律“重述”,而是在国别比较的基础上,提取各国法律的“公因式”,提交认为最好的方案。《欧洲侵权法原则》采取弹性制度,对两种立法模式兴利除弊,要点是明确规则的价值基础,为欧洲侵权立法的协调提供一个共同的、基本的框架,条文的原则性较强,法官在个案中应考虑的各种因素,在个案中可以权衡各个因素的不同影响。《草案》的目的是作为未来《欧洲民法典》的一部分,其条文具体,内容全面。

　　三、东亚侵权法示范法的制定。中国大陆、日本、韩国以及中国台湾、中国香港的侵权法学者于2010年7月2日在中国黑龙江省伊春市宣布成立东亚侵权法学会,之后中国澳门的学者也加入其中。学会的宗旨是研究东亚侵权法的统一问题,选择专题,进行法域的法律报告,并研究这些问题的法律规则的统一,最终目标是提出《东亚侵权法示范法》。3年来,该学会会员分别做出本法域的专题报告；提出东亚侵权法示范法的编写大纲；提出了东亚侵权法示范法的试拟稿,并在此基础上,全面起草了东亚侵权法示范法的条文。目前的东亚侵权法统一工作正在进行之中,与欧洲统一侵权法的进程相比,起步时间较晚,但目标比较明确,就是要起草一部为东亚各国和地区的侵权法提供一个示范法,并且最终成为各法域立法和司法的参考法案。

　　四、世界侵权法学会的成立及研究。2011年8月,我在上海第二届国际民法论坛会议之余,邀请奥立芬特教授等教授聚谈,提出了建立一个世界性的侵权法研究团体的建议,以更好地推动世界侵权法的统一,得到他们的热烈响应,并共同推举了主持起草《欧洲统一侵权法原则》的库齐奥教授作为学会主席。随后,由我和奥立芬特教授、格林教授组成的执行委员会,领导世界侵权法学会的工作。世界侵权法学会每年举行一次年会,选择一个主题,以案例研究为主,通过设定虚拟的典型案例,由相关法域的专家根据各自侵权法的规则提出报告,在会议上进行讨论,归纳解决同一问题规则的相同点和区别,进行比较研究,协调各法域侵权法的立场,提出统一的法律适用意见,推动世界侵权法的统一。第一届学术研讨会专门就有关产品责任的三个典型案例(案例内容见本版),进行比较分析,寻找就同一个问题各国法律的异同点。世界侵权法学会执委会希望通过这样的工作方式,使该学会能够成为世界各国和地区侵权法研究专家的交流中心,进行世界范围内的侵权法统一研究的学术中心,推动世界侵权法的融合与统一,为世界和平和发展贡献力量。

　　作者：杨立新,世界侵权法学会执行委员会委员、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任