长春市物业专项维修资金管理办法
吉林省长春市人民政府
长春市人民政府令第16号
《长春市物业专项维修资金管理办法》业经2010年10月29日市政府第32次常务会议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。
市长：崔杰
二〇一〇年十月二十九日
长春市物业专项维修资金管理办法
第一章总则
第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城市规划区国有土地范围内商品房屋（包括经济适用房、拆迁安置房）、已售公有住房等物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条本办法所称维修资金，是指专项用于商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位，一般包括：屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。
本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括：电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性车场等。
第四条维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、物业所有权人决策、政府监督的原则。
第五条市房地产主管部门负责维修资金的交存、使用和管理工作。
各区建设主管部门按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。
市房地产主管部门可以委托下设的市维修资金管理机构负责维修资金的交存、使用和管理的日常工作。
第二章维修资金交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：
（一）商品房屋，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）已售公有住房。
前款所列物业中的已售公有住房，除业主交存维修资金外，售房单位亦应当按照本办法的规定单独交存维修资金。
第七条商品房屋的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%。
第八条出售公有住房的，按照以下规定交存首期维修资金：
（一）业主按照购房款的2%交存；
（二）自管公房售房单位按照售房款的35%交存，直管公房售房单位按照售房款的30%交存。
第九条市房地产主管部门应当委托本市商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立商品房屋维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。
开立商品房屋维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按户门号设分户账。
开立已售公有住房维修资金专户，以售房单位为单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的维修资金，按户门号设分户帐。
第十条房地产开发企业在办理商品房预售许可或者房屋所有权初始登记时，应当按照本办法规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。
第十一条房地产开发企业在办理商品房屋预售许可时，代交维修资金的，在取得建设工程质量监督部门出具的验收合格备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。
房地产开发企业在办理商品房屋初始登记时，代交维修资金的，在取得商品房屋备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。
第十二条 已售公有住房的业主，应当在办理房屋权属登记时，将首期维修资金存入已售公有住房维修资金专户，或者交由售房单位存入已售公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入已售公有住房维修资金专户。
第十三条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交后的账面余额不得少于规定的首期交存额。
第三章维修资金使用
第十四条维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十五条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊：
（一）维修和更新、改造费用只涉及到商品房屋共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊；
（二）维修和更新、改造费用只涉及到已售公有住房共用部位、共用设施设备的，先使用公有住房售房单位交存的维修资金，按照已售公有住房的建筑面积比例分摊；公有住房售房单位交存的维修资金余额不足时，再使用业主交存的维修资金，按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积比例分摊；
（三）维修和更新、改造费用涉及到商品房屋与已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本条第（一）项、第（二）项的规定分摊。
第十六条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地产开发企业或者公有住房售房单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。
第十七条维修资金的使用按照以下程序办理:
（一） 申请
申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算及分摊清册。
成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用资金的，由业主大会或者相关业主会议决定委托的物业服务企业，或者社区居民委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请。
申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托的物业服务企业作为申请人,向市房地产主管部门提出申请。
（二）勘查、公示
市房地产主管部门收到申请后，在七个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查。申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示七日。
（三）业主表决
维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意时，即为表决通过。
成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会组织召开相关业主会议进行表决；未成立业主委员会的物业管理区域，由社区居民委员会组织召开相关业主会议进行表决。
使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业组织召开相关业主会议进行表决。
相关业主会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式表决，表决通过后的意见，作为业主会议决议。
（四）核实划转
市房地产主管部门核实同意相关业主会议决议后，在十五个工作日内，按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户。使用公有住房售房单位交存的维修资金的，按照核实的维修费用一次性划转到公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业账户。
第十八条申请使用商品房屋维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：
（一）申请书；
（二）业主委员会成立的备案证明（未成立业主委员会的，受委托单位应当提供相关业主会议决定的委托书）；
（三）与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主分户清册;
（四）维修资金使用方案;
（五）相关业主会议决议及公示的证明材料。
第十九条申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：
（一）申请书；
（二）维修资金使用方案；
（三）公有住房售房单位交存的维修资金分摊清册；
（四）按幢提供房屋建筑面积资料；
（五）相关业主会议决议。
第二十条维修项目竣工后，申请划转维修费用余额的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：
（一）维修项目施工合同;
（二）维修项目竣工验收报告；
（三）工程决算清单；
（四）维修工程结算发票。
市房地产主管部门在七个工作日内对提交的资料核实后，将维修费用余额划转到维修项目施工合同约定的账户。
第二十一条维修项目预算费用在10万元以下（含10万元）、维修项目决算金额超出核定预算费用在1万元以上的，或者维修项目预算费用在10万元以上、维修项目决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本办法的规定重新申请。
第二十二条物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：
（一）申请人向市房地产主管部门提出书面申请；
（二）市房地产主管部门收到申请后立即组织现场勘察；
（三）经勘察需要维修的，市房地产主管部门通知申请人立即组织维修，并按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户；
（四）维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法第二十条的规定申请办理维修费用余额划转手续。
第二十三条物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：
（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；
（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；
（三）下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；
（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。
第二十四条在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。
因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。
第二十五条在保证维修资金正常使用的前提下，市房地产主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用已售公有住房维修资金购买国债的，应当经财政部门同意。
第二十六条下列资金应当转入维修资金专户滚存使用：
（一）维修资金的存储利息；
（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得的收益，但业主大会另有决定的除外；
（三）物业共用设施设备报废后回收的残值；
（四）利用维修资金购买国债的增值收益；
（五）其他按规定应当计入维修资金的收益。
第二十七条下列维修费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；
（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；
（三）依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（四）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。
第四章维修资金管理
第二十八条维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息，利息转作维修资金滚存使用，本息每年转存一次。
维修资金的管理费用，在维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。
第二十九条房屋所有权转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。
第三十条房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：
（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位主体消失的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级国库。
第三十一条市房地产主管部门应当每年向交存维修资金的业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（二）发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核。市房地产主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。
第三十二条市房地产主管部门应当建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第五章法律责任
第三十三条违反本办法第十条规定，房地产开发企业未代交维修资金的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以上3万元以下罚款。
第三十四条违反本办法第十六条规定，房地产开发企业和公有住房售房单位未分摊维修和更新、改造费用的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以下的罚款。
第三十五条市房地产主管部门工作人员在维修资金管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门依法给予直接责任人和直接负责的主管人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第三十六条 本办法实施前未交存维修资金的业主，仍按照原标准交存首期维修资金。
第三十七条各县（市）维修资金的交存、使用及管理参照本办法执行。
第三十八条本办法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《长春市物业专项维修资金管理办法》同时废止。
是“入户抢劫”还是“敲诈勒索”
陈亦云 何俊
一、案情介绍
2001年1月30日，曾某甲与滕某、陈某甲、陈某乙等人在武胜县烈面镇吃完火锅后，于下午3时到该镇的被告人谢某家中茶馆喝茶。被告人谢某同熊某（另案处理）、胡某等人就与滕某、陈某甲、陈某乙等人“押金花”（民间赌博方式），曾某甲在一边观看赌博。赌博进行约半小时，滕某用一副“A、K”金花赢了一盘后，被告人谢某与熊某、胡某以滕某打了假牌为由，要求滕某等人退钱。曾某甲就同陈某、滕某离开茶馆下楼。刚走到四楼到三楼转角处，就遭到谢某、熊某、胡某等十余人的围殴，并边打边喊退钱。曾某甲趁乱离开后到该镇的县第二人民医院包扎伤口，然后乘车到其兄弟曾某乙家。被告人等人认为曾某甲可能到吉安等地喊人来打架，胡某、熊某就给张某（另案处理）打电话称在烈面挨了打，叫张某带人到烈面打架。张某等20余人租乘一辆中巴客车赶到烈面镇，在该镇“九洲”宾馆外与谢某、熊某、胡某等10余人汇合。在宾馆外公路上被告人等人拦住刚从县第二人民医院包扎治疗出来的滕某，被告人等人要滕某退出5000元钱。滕某将身上的现金1000元交给陈某丙，陈某丙转交给熊某。又由陈某丙、杜某担保，保证下午6时前再交2000元。下午6时前，滕某借得现金2000元在八一乡曾某家地坝交给了熊某。被告人谢某等30余人带上铁棒、砖刀、东洋刀等工具乘车来到武胜县八一乡曾某乙家，张某进入曾某乙家地坝，被告人谢某与熊某、胡某、张某进入曾某乙家寻找到正在室内的曾某，要求曾某拿5000元钱出来，不拿钱就不允许曾某甲走。曾某甲之母段某害怕曾某甲在曾某乙家中被打，就到本组村民蒋某处借了现金2000元，借来后在地坝交给了熊某。被告人谢某一伙人才离开曾某乙家。
二、行家观点
对于被告人谢某的行为定性问题，法律界众说纷纭，各抒己见。主要有以下几种意见：
第一种意见，谢某的行为已构成抢劫罪。对被害人滕某和曾某实施了暴力，从被害人处获得现金5000元，符合抢劫罪的特征，应定性为抢劫罪。
第二种意见，检察院指控谢某的行为已构成抢劫罪，且有入户的加重情节。伙同他人以暴力、威胁方法在曾某乙家中抢劫公民财物的行为符合抢劫罪结果加重的规定，应以入户抢劫定性。
第三种意见，谢某的行为构成寻衅滋事罪。谢某等人随意殴打他人，情节恶劣，强拿硬要他人的财产，破坏社会秩序，符合寻衅滋事罪的特征。
第四种意见，谢某的行为应定性为敲诈勒索罪。敲诈勒索罪是指以非法占有为目的，采取对被害人实施暴力相威胁或者其他要挟方法，强行索取数额较大的公私财物的行为，在以实施暴力胁迫抢劫财物的场合，行为人是以当场施加暴力相威胁，致使被害人不敢反抗，从而当场劫取财物。在以施加暴力相威胁敲诈勒索的场合，行为人要么是以扬言将来施加暴力相威胁，索取财物，要么以当场施加暴力相威胁强迫被害人答应将来给付财物。而本案谢某在烈面对被害人滕某，曾某甲进行暴力威胁，几个小时以后才取得财物，应定性敲诈勒索。
被告人谢某的辩护人陈亦云、何俊律师同意第四种意见。
辩护意见：
一、抢劫行为与敲诈勒索行为之间的区别
1.抢劫行为与敲诈勒索行为对被害人使用以暴力相威胁的时间和要求交出财物的时间不同。以暴力相威胁的方法进行抢劫，行为人对被害人实施暴力的时间和要求交出财物的时间，均为当场。被害人如不交出财物，就会立即受到暴力的侵害。但敲诈勒索的行为人，声称实施以暴力威胁的时间和要求交出财物的时间，都不是当场，或者至少其中之一不在当场。因为被害人受到威胁的情况是不同的：A.如不答应立即交付财物，将来就会受到侵害；B.如不答应将来交付财物，就立即受到侵害；C.如不答应将来交付财物，将来就会受到侵害。本案的被害人曾某甲受到威胁的时间应当是在烈面谢某茶馆发生纠纷的时候，谢某、熊某、张某等人要求退打假牌赢的钱，曾某甲和滕某等人认为不是假牌，就不退钱，受到谢某等人的殴打。这些事实有曾某甲和滕某的陈述佐证。显然符合敲诈勒索罪中的“如不答应将来交付财物，就立即受到侵害”。
2.二者威胁对象不同。抢劫行为人为了当场劫取财物，所以他所威胁的对象只是在场的财物所有者，管理者。而敲诈勒索行为人威胁的对象则不限于在场者，也可以是不在场的其他人。本案中曾某甲被“诈”出的2000元也是通过其母亲到别处借回的钱转手交给熊某的。这不符合抢劫行为针对被害人本人，也不可能在其中有“担保”和他人代为交付财物。相反，本案正好符合敲诈勒索行为的特征。
3.二者取得财产和财产性质的利益的时间亦有不同。抢劫行为均为当场劫取财产，敲诈勒索行为人，有时是当场取得财产，也有的是事后的一定时间内取得的财物或财产性质的利益。本案中被告人谢某和熊某、胡某、张某等人从曾某甲和滕某两人处取得现金时间来看，都是在烈面谢某茶馆处打架后，并且还有人在为这伙人调和，经过一番讨价还价以后，最后由中间人担保，转手，实现财物的取得。
4..抢劫行为人对被害人的劫取财物没有具体数额要求，仅限于在场的财物；而敲诈勒索行为人对被害人强索财物有具体数额要求，不仅包括在场财产，而且也可以是不在场的财物或财产利益。本案中的谢某、熊某、张某、胡某对被害人曾某甲和滕某提出了明确的现金数额，而且还有中间人陈某和杜某等人从中调和，商定具体的现金数额，显然不符合抢劫行为的特征，应当认定为敲诈勒索行为。
5.二行为中的被害人“意思自治”不同。抢劫行为中的被害人在受到暴力威胁时，只有服从的份，不能表达自己的意志，作出任何选择。而敲诈勒索行为中的被害人在受到暴力威胁时，有一定的自由，能表达一定的意志，作出是否按侵害人的要求交付财物的决定。而本案中的被害人曾某甲和滕某并未按照谢某等人要求的数额给付现金，而且通过中间人游说，讨价还价，时间前后长达三、四个小时，最后双方确定了一个具体数额。
二、结合本案事实，谢某的行为应属敲诈勒索行为。
谢某等一伙人在获得财物时，是通过中间人转交的，且是通过讨价还价，担保等方式取得。抢劫行为是容不得双方进行协商的。
双方在茶馆打架时，谢某等本来就比对方人多势众，为了迎战对方，还从武胜请来几十人增援，这不符合抢劫行为的特征。而且依据曾某甲的母亲段某的证实，谢某等一伙人在曾某甲的弟弟家（案发现场）里呆了长达一个多小时，抢劫能允许拖这么长时间吗？从下午打架到晚上索得财物回来，长达数小时之久，这也不符合抢劫行为的特征。
谢某等人在烈面茶馆殴打被害人的内容是以赌博中搞了假为借口而叫被害人退钱，这个时候被害人没有拿钱出来，被告人等人也没有搜身，此后被告人等人没有采取暴力手段，因此其殴打被害人的情节与抢劫行为的客观表现中的暴力手段不相符合。
综上所述，被告人谢某以非法占有为目的，在同他人赌博中寻找借口，即以“输钱”及对方打了“假牌”为借口，以被害人参与了赌博违法行为为要挟，强行索要被害人的钱财，其行为系敲诈勒索行为而非抢劫行为。
四、法院判决：被告人谢某以非法占有为目的，在同他人赌博中寻找借口，即以“输钱”及对方打了“假牌”为借口，以被害人参与了赌博违法行为为要挟，强行索要被害人滕某3000元、被害人曾某2000元。其行为侵犯了公民私有财物的所有权。还危及其人身权利，且数额较大，已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百七十四条之规定，构成敲诈勒索罪。判处有期徒刑二年。
〔作者单位：四川广安维尊律师事务所〕
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