印发《阳江市工业用地管理规定》的通知

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印发《阳江市工业用地管理规定》的通知

广东省阳江市人民政府


印发《阳江市工业用地管理规定》的通知


各县(市、区)人民政府,市府直属各单位:

  《阳江市工业用地管理规定》业经市政府五届四十九次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  

  

二○一一年七月二十七日

 

  

阳江市工业用地管理规定

 

  第一条 为加快我市工业发展,严格节约集约利用土地,防止囤积和浪费土地,营造我市工业园区用地良性竞争的投资环境,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 本市管辖范围内的工业用地,包括省级产业转移园各园区以及符合土地利用总体规划和城乡规划的其他工业用地,适用本规定。

  第三条 工业用地出让,由国土资源部门会同住建部门按照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》(国土资发〔2008〕24号)、《全国工业用地出让最低价标准》和《阳江市工业用地预申请制度》,拟定出让方案报有批准权的人民政府批准实施。

  第四条 《广东省工业项目建设用地控制指标(试行)》(粤国土资发〔2005〕156号)中,投资强度控制指标低于国土资发〔2008〕24号规定的,按国土资发〔2008〕24号文件规定执行,高于国土资发〔2008〕24号文件的,按粤国土资发〔2005〕156号文件规定执行,容积率控制指标按国土资发〔2008〕24号文件执行。

  第五条 工业项目用地的建筑系数应不低于30%;行政办公及生活服务设施用地不得超过工业项目总用地面积的7%,严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

  第六条 工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的,绿地率不得超过20%。

  第七条 除法律、法规、规章规定可以划拨、协议出让外,工业用地必须严格执行招拍挂出让规定。

  第八条 出让用于工业项目的土地,应当是已完成用地报批、征地补偿和“三通一平”的政府储备土地,出让地块不包含市政道路用地面积。

  第九条 工业用地出让底价不得低于国土资源部发布的《全国工业用地出让最低价标准》规定的最低标准。各县(市、区)应根据工业用地的供求情况,结合当地基准地价,调整提高工业用地出让底价。

  第十条 受让人在取得土地使用权后应当积极履行出让合同的约定,抓紧办理项目开工前的各种审批手续,按照出让合同约定时间动工建设。

  第十一条 加强工业用地出让合同履约管理,明确约定出、受让各方的权利和义务。

  工业项目用地出让合同应明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿化率等土地利用控制性指标以及项目开竣工时间,明确约定违约责任。

  项目竣工验收时没有达到出让合同约定的土地利用控制性指标的,受让人应当承担支付违约金等违约责任。

  第十二条 出让合同应当约定,受让人自取得土地使用权之日起6个月内动工建设,项目用地面积在5万M2(含5万M2)以下的,一年内竣工;项目用地面积在5万M2到10万M2(含10万M2)之间的,一年半内竣工;项目用地面积在10万M2以上的项目,视项目实际情况在土地出让合同中约定具体竣工时间。受让人非因自身原因未按期开工、竣工的,应提前30日向出让人提出延建申请,经出让人同意,项目开工时间不得延期超过三个月,竣工延期不得超过一年。

  受让人无正当理由不能在6个月内开工的,出让人按合同约定收回土地使用权重新出让。

  第十三条 出让合同应当约定,受让人未能按照出让合同约定的日期或出让人同意延期所另行约定日期竣工的,每延期一日,应向出让人支付本宗地使用权出让价款总额1‰的违约金。延期竣工超过一年的,出让人有权按合同约定收回土地使用权和地上建筑物。

  第十四条 受让人签订出让合同、按合同约定缴付土地出让价款后,国土资源管理部门应当在五个工作日内向受让人发出《建设用地批准书》和用地蓝线图。受让人凭《建设用地批准书》和用地蓝线图向住建部门申请项目工程规划建设审批。

  第十五条 涉及项目工程建设审批的发改、住建、消防、环保、劳动、安监等相关部门应当各司其职,各尽其责,按照《阳江市政府投资项目审批(核准)流程表(图)》(试行)、《阳江市房地产开发项目审批表(图)》(试行)和《阳江市社会投资工业项目审批流程表(图)》(试行)的通知要求办理。

  第十六条 出让合同应当约定,项目完成桩基础及建安工程量超过50%,国土资源部门可根据住建部门的审核意见对工业用地核发《国有土地使用证》和用地红线图。同时,可根据用地单位的申请,核发用于融资抵押的《土地他项权利证明书》,非经市、县(市)政府批准,不得提前核发《国有土地使用证》和《土地他项权利证明书》。

  第十七条 项目建设工程竣工后,住建部门应当组织国土资源、消防、环保、安监等相关部门对项目建设工程进行验收。

  第十八条 工业用地出让期限内,受让人在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的,由住建部门商国土资源部门报政府批准后,不再增收土地价款。

  第十九条 本规定自颁发之日起实施。

  





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论信用证交易中严格相符的条件

黄亚英* 李薇薇**



[内容提要] 严格相符是信用证法律关系中一项独特的基本原则。本文分析提出了在适用严格相符原则时必须同时遵循实质和程序两种条件的新见解。文章还结合国际上一些著名案例对这两类条件作了深入论述,从而对司法实践具有较高的借鉴价值。

[关键词] 信用证 严格相符原则 实质相符 审单程序 案例评析

(本文已发表于《政法论坛》2000年第4期,并被人大复印报刊资料《经济法学》2000年第 12 期全文转载)

【Abstract】 Strict compliance is a fundamental rule peculiar to the system of letter of credit. This article analyses the substantive component and the procedural component to be followed in the application of the strict compliance standard.It also examines these two components based on some well—known cases. Thus, it will be of reference value for judicial practice.

[KeyWords] 1etter of credit strict compliance substantial compliance

procedure of examination case study

在信用证支付方式中,只有当受益人提交的单据表面上与信用证条款的要求严格相符(strict compliance)时,开证银行才有义务向受益人付款。因此,严格相符便成为制约信用证双方(即开证行和受益人)权利义务关系的一项基本原则。近年来的调查表明:“大约50%跟单信用证下的单据因与信用证不符或表面不符而被拒收,这降低了跟单信用证的效力,对参与有关商品贸易的各方产生财政影响,增加了成本,减少了进口商、出口商和银行的利润。有关跟单信用证的诉讼案激增也引起了人们极大的关注。”①由此可见,准确理解和掌握严格相符的含义及条件具有重要的实践指导价值。本文认为,在具体理解和掌握严格相符原则时,必须遵循实质和程序两方面的条件。以下将对这两类条件分别加以论述。为了更好地说明一些新发展,本文还将对《跟单信用证统一惯例》现行文本(下称《UCP500》)和1983年文本(下称《UCP400》)进行适当的对比。

一、严格相符的实质条件

《UCP500》和《UCP400》都没有使用“严格相符”这一用语。《UCP500》第13条a款只是规定:“银行必须合理谨慎地审核信用证规定的所有单据,以确定其是否表面与信用证条款相符。”这里首先需要区分两个不同的概念,即要求银行合理谨慎地审核单据,与银行究竟依何种具体标准作为衡量单据与信用证相符的尺度完全是两回事。

《UCP500》或一些立法本身虽未明确规定检验单据与信用证是否相符的具体标准,但有关的判例法和银行业务习惯则包含和认可了严格相符这一标准。也就是说,严格相符是检验单据的唯一标准。例如,美国绝大多数涉及这一问题的判例都确立了银行审核单据的适当标准应是严格相符标准。然而,抽象地谈“严格相符”毫无意义,只有将其具体化并分析它在实践中的具体应用,才能理解“严格相符”一词的实质含义。

首先,严格相符不应等同于绝对的“字面相符”(abso1ute literal compliance)。例如在“Tosco诉F.D.L.C”一案中,②备用信用证要求任何兑付汇票必须写明:本汇票是依据C1arkesville银行的“105号信用证”(Letter of Credit Number 105)开具的。但交单兑付的汇票上写着它是依“1etter of Credit No.105”开出的。由于受益人没有将英文中的信用证第一个字母“1”大写为“L”,而且还使用了“Number'’的缩写形式“No.”,开证行决定不予付款。该案中所提交的单据确有一些细微的不符,但是这些不符完全是无关紧要的,它既不会影响开证行的利益,也不影响其它当事人的利益。美国法院对本案银行试图使用这种纯文字上的严格相符来判定单据表面相符没有予以支持。英国学者的观点与上述判例是一致的。例如,英国著名银行法专家指出:“严格相符标准……不能扩大适用于信用证或单据中的“i’s”和“t’s”这些省略形式中圆点位置的差异,或明显的印刷错误。”③

其次,严格相符也不等于“实质相符”(substantial compliance)。因为有些不符点从表面上看是无关紧要的或非实质性的,但在实际中则会产生重大歧义。例如,信用证要求提交的单据应注明发运的是“无核小粒葡萄干”(dried currants),而银行后来收到的单据则说明发运的是“葡萄干”(raisins)。对此,银行必须拒绝付款。因为在贸易过程中,一般的葡萄干可能是,也可能不是无核小粒葡萄干,而银行怎么能知道所发运的到底是哪种葡萄干呢?银行既不是商品交易商,也不是生产商。如果银行可以确定议付单据上所写的葡萄干(raisins)就是信用证上所载明的无核小粒葡萄干(dried currants),那么银行也许会按照“实质相符”去付款。但是,不可能要求银行按照生产商的专业水准去培训自己的员工,或要求银行在作出审单决定时先征询其客户的意见。因此,实质相符既不可靠,又会拖延信用证审核的时间。

严格相符通常被界定为介乎于绝对的字面相符与“实质相符”之间的一种相符。科佐拉奇科教授曾正确地把严格相符概括为:“一个合理的银行家,其对信用证的实践和术语的知识使他能够判断哪些是真正无关紧要的不相符,而且他能够独立自主地判断是否相符。在作出这种判断时,他完全是根据受益人交付的单据,而不是依据对基础合同项下交易的了解,也不应考虑客户是否愿意或有能力支付。”④

二、严格相符的程序条件

虽然《UCP500》对严格相符的实质条件没有作出明确的具体规定,但却对确定严格相符的程序作了较多规定。例如,《UCP500》第13条、14条规定了银行在审核和处理单据时应遵守的程序规则。这些规则构成信用证各方当事人在解释和执行严格相符原则时应遵守的程序条件。

1.单据的初步审核规则

对单证是否相符的审查,《UCP400》第16条b款规定,开证行“必须以单据为唯一依据,确定究竟接受单据或拒收单据,并宣称单据表面上不符合信用证条款”。《UCP500》第14条b款也作了相同的规定。

从上述条款的规定来看,它明确禁止开证行超出单据本身的范围去决定是否相符。这一规定在实践中具有重要意义。“仅以单据为依据”的重要含义在于银行决定单证是否相符时,不得以单证以外的理由或因素为依据;也不得与其他任何人,尤其是开证申请人商量或征求其意见,而应自行作出判断和决定。事实上,如果信用证中没有明确要求,开证行甚至没有义务通知开证申请人它已按照信用证作出了支付。因为从《UCP500》第3条来看,信用证项下开证行的付款义务不同并独立于开证申请人的付款义务。⑤在“Five Star Parking诉Philadelphia Parking Auth”一案中,美国一联邦地区法院判决指出,银行“除另有约定外,在支付信用证之前,没有默示的义务去通知开证申请人本银行即将作出支付……。”⑥

但是, 当开证行确定了单据表面上与信用证条款不符后,《UCP500》第14条c款新的规定则允许银行可以与开证申请人联系,请其撤除不符点。由此可见,新规定允许开证行与申请人联系的前提条件是开证行已自主确定了单证不符,而且此种联系的目的仅限于劝说申请人“放弃拒付”,而不是与申请人共同对单据继续进行挑剔或共谋拒付的理由。也就是说,开证行在尚未确定单证是否相符的情况下,仍不应与申请人联系和商量。否则,一旦作出的“单证不符”决定错误,受益人可能会主张银行的拒付不仅违反了合同,而且构成了侵权行为。在此情况下,受益人提起诉讼后,银行除承担补偿性赔偿(compensatory damages)责任外,还可能承担惩罚性赔偿(punitive damages)责任。美国的很多诉讼是以侵权而非违约为由提起的,这已成为普遍现象。产生这种现象的原因就在于侵权是主张惩罚性赔偿的前提条件。

2.审核单据的期限规则

《UCP500》第13条b款规定:开证行应在合理的时间——不超过从其收到单据的翌日起算第七个银行工作日,审核单据以决定是否接受或拒收单据,并相应地通知从其处收到单据的一方。这里将不超过七个银行工作日作为“合理时间”,实际上是协调的产物。因为此前《UCP400》只规定了“合理时间”,而没有具体限定期限。这样一来,各国或其银行对合理时间的规定或解释各不相同,三天、七天、三十天或更长时间都有。《UCP500》关于七天的限定则有利于规范运作,消除随意性。

很显然,银行需要多长时间才能审核完单据应视具体业务情况而定。例如,银行在审核商业信用证项下复杂的运输单据所化费的时间,要比审核一份清洁的备用信用证项下的简单汇票所化费的时间长得多。但无论何种单据,最长不得超过七天。这就意味着银行须在“合理时间”——不超过七个工作日内完成两件事:一是审核单据;二是决定接受或拒收单据,并通知递单人。


深化周边联防 共建“平安谢洋”

         柯荣辉  林书设

谢洋乡地处大田县南部,东邻吴山乡,西连漳平市象湖镇、吾祠乡,南界永春县一都镇,东北紧靠石牌镇,是泉州、龙岩、三明三地区结合部。全乡面积115.13平方公里,12个行政村,62个自然村, 88 个村民小组,1799户7856人。但由于所处的特殊地理位置,决定了周边治安环境异常重要,解决好周边地区矛盾纠纷排查工作是谢洋乡社会治安综合治理工作的“重头戏”。前些年周边纠纷和冲突时有发生。近年来,谢洋乡高度重视社会稳定工作,在建设“平安谢洋”的活动中,更是把维护周边的安定稳定作为乡经济社会发展的前提条件和基础性工作,摆上党委、政府的重要议事日程。党政领导班子成员形成了“平安促经济、平安促发展、平安促文明”的共识,保持高度的政治敏锐性,履行维护社会稳定工作的职责,深化周边联防,认真做好矛盾纠纷排查调处工作,坚持从人民群众利益出发,把解决涉及人民群众切身利益的实际问题作为排查调处矛盾纠纷的重点,坚持“预防为主、教育疏导、依法处理、防止激化”的原则,努力把矛盾纠纷化解在基层,化解在萌芽状态。实现了区域平安共建,经济发展联动的良好局面。
一、围绕一条主线,深化周边联防,共建“平安谢洋”
在开展“平安谢洋”建设活动中,谢洋乡以深化开展周边治安联防联调为突破口,积极探索社会稳定工作的新路子,本着有利于情报信息和防范工作,有利于及时准确地打击各类违法犯罪活动、有利于把周边地区矛盾纠纷解决在萌芽状态、有利于沟通联系和群众友好往来、有利于周边区域经济繁荣健康发展的“五个有利于”的原则,以周边乡镇为联防联调协作区域,制订了工作协作配合、治安联合防范、矛盾纠纷联调,经济共同发展的联防联调协作章程和一月一通报治安动态,一季度轮流召开一次周边治安联防联调协作交流会的通报制度和例会制度,彻底扭转了“你管我不管、我管你不管”和“你管我护、我管你护”的治安局面。
二、完善两个体系,不断增强社会治安防范能力
一是加强村级治安防范体系建设。开展以“一区两会三包”为载体的创建活动,构架群防群治工作网络,健全“打防控一体化”的治安防范网络:健全以公安派出所覆盖全辖区的防控网络;健全以群防群治队伍覆盖居民区的防范网络。加强以党支部为核心的村治保会、调委会的组织建设,做到人员、制度、报酬及办公场所的落实;以家庭为单位,以“自我教育、自我管理、自我监督、自我服务、自我受益”为原则,以落实“包学习、包责任、包成效”责任制为载体,增强每个家庭的综治意识和治安防范意识。家庭综治“三包”责任制的联络员,认真对本辖区内农户进行经常性督促指导,使治安防范工作常抓不懈。
二是强化周边联防联调体系建设。在开展深化周边联防,共建“平安谢洋”的活动中,谢洋乡以“联心”为牵头,首先从人头上熟悉、感情上贴近,主动开展周边一都、桃舟、象湖、吾祠等乡镇互访活动,联络感情,增进相互沟通与理解,互通周边治安动态和敏感问题。以“联通”为基础,在边界村仕福、碧山、和春选用思想觉悟高、法律意识强的人当信息员,建立信息报送制度和联络员制度,及时掌握周边治安动态,提高打击防范和快反应能力。以组织做保证,成立谢洋、一都、桃舟、象湖等乡镇周边联防联调协作会。以“联防、联调”为保障,以“谁主管,谁负责”为原则,管好自乡人,办好自乡事,把各类矛盾纠纷消灭在萌芽状态,解决在自己辖区内。如仕福村一名村民因道路纠纷而被一都村民殴打,且被反告殴打他人而被一都派出所留置审查,谢洋乡得到报案后,立即与一都派出所联系,一都派出所于第二天就解除对村民审查并追回被诈3000元。通过行之有效的“联”、“防”措施,联防联调区域内从未发生群众性突发事件,有力地维护了周边地区社会治安稳定。
三、做到三个到位,确保“平安谢洋”建设工作顺利开展
一是组织到位,乡成立了以书记为组长的建设“平安谢洋”工作协调小组,下设创建“平安谢洋”办公室,配备一名专职干部担任创建办主任。加强以各村党支部为核心的基层党组织建设,配齐配强领导班子;充实调整各村治保会、调委会人员,落实待遇,充分发挥其在维护社会稳定中第一道防线作用;巩固和不断壮大基层群防群治队伍,组织广大群众开展各种形式的自防自治活动。二是宣传到位。制订建设“平安谢洋”实施方案,召开建设“平安谢洋”专题会议,广泛宣传发动,进一步统一干部群众思想,提高认识;在象山景区及其它村等地设立“深化周边联防、建设‘平安谢洋’”固定标语4条,发放“一区两会三包”材料1700多份,创建“平安谢洋”宣传提纲1200份,在坑口村召开了“优化旅游环境、创建‘平安谢洋’”村民座谈会一次。三是责任到位。年初政府与各村签订了《谢洋乡2004年社会治安综合治理责任书》,各村书记作为该区社会治安的第一负责人,把“深化周边联防、创建‘平安谢洋’”作为各村年终综治考评的重要内容。
四、抓好四项工作,确保“平安谢洋”建设措施的落实
一是完善村级组织建设,加强以村党支部为核心的村治保会、调委会等组织,做到人员、制度、报酬及办公场所的落实。对特别地段、区域和特殊场所、群体采取特殊措施,如对象山景区这一特殊场所,乡组织成立由坑口村治保会成员,景区工作人员组成的景区治安巡逻队,由坑口村治保主任任队长,一名支委任兼职治安信息员,由治安信息员及时向创建办反馈景区治安信息,报告工作情况。二是抓好矛盾纠纷排查调处,乡综治办、创建办、司法所重点加强对特别地段、特殊人群的矛盾纠纷排查调处工作,在修象山公路期间,司法所与村调委会人员先到可能涉及到的农田、林地山场农户做思想工作十八人次,为象山公路在2个月内完工打下了基础。在今年进行林权改革过程中,遇到了许多山场纠纷事件,如仕福村与一都的林界纠纷,怀德在和春、上珍、碧山的插花地和谢洋村与三角尾村的林场纠纷,都分别通过周边联防联调协作会、林权改革协调小组调处顺利解决。三是抓好安全工作。乡综治委、安全生产领导小组严格按照县委、县政府及其它部门单位的要求,每月对矿山、交通、用电、消防进行至少两次的定期或不定期安全生产检查,每季度进行一次大检查,特别是当前进行的农村道路建设的安全施工工作,及时检查指导,消除可能存在的安全隐患。全乡上半年无发生一例安全事故,人民群众对社会公共安全感和对政法队伍的满意率有较大提高。四是抓好普法工作。年初乡综治委制定了普法依法治理工作计划,加强普法宣传工作。全乡共发放森林防火、基层组织建设、新交通安全法、依法行政等法律法规1200多份,普法讲座一场次,出专栏板报四期,综治副校长及干警在中小学为学生上法制讲座2场次,受教育1000余人。通过这些宣传和反邪教教育活动,极大地提高了全体公民的法律意识和法治观念,推进依法办事进程。
五、确保五个成效,实现“平安谢洋”全面达标
一是违法犯罪活动明显减少,在开展建设“平安谢洋”以来,派出所共受理刑事案件1起(盗窃案件),查处治安案件6起。其中故意损坏公私财物案件1起,“六合彩”赌博案件1起,偷窃案件1起,违反爆炸物品管理规定案件3起。打击处理违法犯罪人员20人,及时有效地打击了辖区的违法犯罪活动,维护了社会的稳定。二是深化联防联调,实现经济互动。在抓好周边治安联防联调协作的基础上,努力使“联防”工作向经济建设协作方向发展,有力地推动周边地区经济繁荣发展。通过周边联防联调工作,不仅能实现社会稳定,也促进地区间经济互动。如通过引进永春一个客商投资1300万元,在仕福村建立的永源水电站,今年年初已实现投产发电;永春另一个客商也正是通过珍山村与一都的交流中获悉珍山有丰富的毛竹资源,在珍山创办了一家竹香厂,使谢洋乡毛竹销量增加40万根;和春的林永镁等种茶户,也是通过到邻近的安溪县打工,学回技术回家种植茶叶,现已带领村民种植茶叶300多亩; 还有仕福岩头铅锌矿在永春一老板投资开采下,已初具规模;而南安瑞兴果林有限公司到坑口水库搞立体养殖项目,是全县第一家引进县外资金开发农业综合的项目。实现了资金进谢洋、信息进谢洋、技术进谢洋,有力推动了谢洋乡新一轮创业。三是营造良好的旅游环境,增加旅游收入。通过在坑口村开展“优化旅游环境,创建‘平安谢洋’”活动,在不断完善象山景区公路、综合服务楼等基础设施建设的同时,实现旅游环境的优化,提高象山景区的休闲旅游质量,增加第三产业收入,在今年的“五一”期间,象山就实现旅游收入五万多元。四是全面达到“平安乡镇”标准,努力实现“五个明显提高、五个明显下降、五个有效遏制、五个有效防止”的目标。五是实现周边稳定,防范能力增强。通过不断完善周边联防联调协作会工作机制,健全周边联防体系,实现了全乡边界半年来的零纠纷,零犯罪案件目标,周边生产生活环境稳定,人民群众安居乐业。通过不断完善两个防范体系建设,逐步架起了群防群治工作网络,形成了“打防控一体化”的治安防范网络,有效增强了防范能力。

作者单位:福建省大田县谢洋乡党委书记 县委政法委办公室主任