浙江省住宅区物业管理办法
浙江省人民政府
浙江省住宅区物业管理办法
省政府令第113号
《浙江省住宅区物业管理办法》已经省人民政府第２０次常务会议审议通过,现予发布，自一九九九年九月一日起施行。
省 长 柴松岳
一九九九年五月十一日
第一章 总 则
第一条 为加强住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区，是指住宅建筑面积ｌ万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。
本办法所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
第四条 县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。
各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第二章 业主大会与业主委员会
第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到６０％以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。
第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业主管部门组织召开。
第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（二)审议业主委员会工作报告；
（三)选举罢免业主委员会委员；
（四)决定聘用或解聘物业管理企业；
（五)审议通过住宅区物业管理方案；
（六)决定其他有关业主权益的重大事项。
第七条 业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或１０％以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
第八条 业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责：
（一)召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三)监督检查物业管理经费的使用情况；
（四)检查业主公约的执行情况；
（五)受理业主对物业管理企业的投诉；
（六)监督和协助物业管理企业的工作；
（七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会根据住宅区的规模由５至１５人组成,设主任１人,副主任１至３人,每届任期３年。
业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。
已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
第十条 业主公约对全体业主具有约束力。
业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。
第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理企业
第十二条 住宅区交付使用而入住率不到６０％的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
第十三条 实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内,将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。
委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。
第十四条 物业管理企业实行资质管理制度,具体办法由省物业主管部门制定。
第十五条 物业管理企业的权利：
（一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业；
（二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；
（三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
第十六条 物业管理企业根据委托合同提供下列服务：
（一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；
（二)住宅区的清洁卫生；
（三)绿地、花草树木的养护、管理；
（四)车辆进出及停放的管理；
（五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作；
（六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,并接受所在地街道办事处的监督。
第四章 物业的使用与维护
第十七条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向所在地物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
（一)住宅区总平面图；
（二)住宅区单体建筑、结构、设备图；
（三)住宅区地下管网图；
（四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五)住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
第十八条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。
第十九条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。
物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用干经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
第二十条 物业维修专项资金的具体收取、管理和使用办法,由省财政、物价主管部门会同省物业主管部门制订,报省人民政府批准后执行。
第二十一条 住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
第二十二条 住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
第二十三条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
（一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四)擅自占用公共场地,损坏公共设施,毁坏绿化；
（五)随意停放机动车辆；
（六)乱设摊、乱设集贸市场；
（七)乱倒垃圾、杂物；
（八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
（九)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
第二十四条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第五章 物业管理用房与费用
第二十五条 开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积７‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中３‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房。
物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。
第二十六条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价。具体收费标准,按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主的监督。
第六章 法律责任
第二十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正,可处以２０００元以上10000元以下的罚款。
第二十八条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第二十九条 违反本办法第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，由有关主管部门依法查处。
第三十条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承担民事责任。
第三十一条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三十二条 当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十三条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。
第三十四条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。物业维修专项资金和物业管理用房提取的具体办法，由各市、县人民政府制定。
本办法施行前巳交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条 本办法自１９９９年９月１日起施行。
长春市人民政府办公厅关于印发长春市鼓励蔬菜加快发展暂行办法的通知
吉林省长春市人民政府办公厅
长府办发〔1997〕28号
长春市人民政府办公厅关于印发长春市鼓励蔬菜加快发展暂行办法的通知
各县(市)、区人民政府，市政府各委办局：
为实现“九五”规划，使我市蔬菜工作再上一个新台阶，市政府决定要加快我市蔬菜基地的发展，鼓励先进，督促后进，制定本办法，具体如下：
一、鼓励内容及要求
(一)保护地建设。按照“九五”规划建5000公顷的要求，今后4年还需新建2500公顷保护地。市政府将每年下达建设任务。保护地建设的内容和要求是：
l、完成年度计划，实现当年建设，当年投产，当年受益。2、保证质量，无论砖钢结构或土木结构的，建设都要按照统一结构标准，基本实现周年生产周年供应。3、集中连片，形成规模，水、电、路及防寒设施配套。4、多渠道筹措资金，动员社会各方面兴建，加速主体多元化进程，加快发展速度。
(二)科技兴菜。
1、健全科技推广体系。区、乡两级蔬菜技术推广站要达到“五定”要求，菜村有专职蔬菜技术员，屯有5至10户科技示范户。
2、大力提高菜农素质。要加大科技培训力度，到2000年使近郊90％的菜农掌握使用新技术；远郊50％的菜农掌握使用新技术，50％的菜农掌握常规技术。
3、优化品种结构和种植结构。每年引进新品种5个以上，杂优品种实用面积扩大20％，到2000年新品种面积占播种面积40％，杂优品种面积占播种面积的60％以上，基本实现良种化
4、开发引进新技术、新设施。新技术普及率每年增加20％，新设施引进率每年增加5％。
5、完成市下达的年度科学种菜指标。
(三)蔬菜种植面积。“九五”蔬菜耕地面积最终要达到18000公顷，今后每年要新开发菜田1300公顷，市政府每年将向各区下达新开发菜田任务。
1、完成市下达的年度蔬菜耕地面积(含新开发面积)。
2、完成自报并经市平衡确认的年度播种面积，品种面积。
3、完成市有关部门下达的年度林、水、路建设计划。
(四)蔬菜市场建设和供应。
1、蔬菜中心批发市场要承担起宏观调控任务，特别是重要节日供应要实现货丰价稳。从1997年起交易量和交易额每年要以15％的速度递增。连锁直销点每年要以20％速度递增。
2、零售市场要加强管理，打击欺行霸市行为，严禁乱收费滥罚款，为农民提供直销场所，杜绝买难卖难现象发生。
3、加快机动车进城卖菜步伐。机动车进城卖菜每年要以30％速度递增，三年后取缔马车进城，教育进城卖菜的农民遵纪守法，维护交通秩序和市场秩序。
4、一律净菜上市。从今年起提倡推行小包装和标准量登市，今年小包装菜登市量要占春、夏菜的10％，标准量登市要占春夏菜的2％。今后每年要以20％速度递增。
5、按市统一要求搞好秋菜登市和供应。
(五)蔬菜加工和贮藏。“九五”期间原则上要一区建一处蔬菜加工厂(含驻区单位建的)，年加工能力达到3000万公斤，秋白菜农贮量达到O.8亿公斤。变集中登市为均衡长期登市。
1、已建有加工厂的区，要帮助组织货源，完成加工任务；没有加工厂的区要本着“主体多元化”的思想积极安排建设。
2、逐步推行秋白菜农贮。今后农贮量每年以20％速度递增，到2000年达到年贮量O.8亿公斤。
3、提倡新建精加工、深加工设施，使产品质量达到国际标准，争取打入国际市场。
(六)建立蔬菜服务体系。按“九五”规划要求，除健全科技服务体系外，还要建立良种繁育供应，农资供应，蔬菜运销等服务体系。1997年初步建起框架，逐年加以完善，到2000年初步建成。
二、资金来源及额度
(一)资金来源
1、新菜田建设补偿费；
2、蔬菜风险金；
3、财政每年安排用于发展蔬菜的资金；
4、其他可用于蔬菜生产的资金。
(二)额度
1997年安排500万元，今后每年以不低于10％的额度递增。
三、鼓励范围
市辖区(含经济技术开发区和净月旅游区)、县(市)、公主岭市部分乡镇及市直有关部门。
四、鼓励资金分配及使用原则
(一)鼓励资金分配本着“鼓励先进，督促后进”的原则，按工作优劣，完成任务好坏，成绩大小进行分配，不搞平均主义。
1、各区(含经济技术开发区和净月旅游区)得综合鼓励资金。2、各县(市)及公主岭市部分乡镇得规模奖。3、市直各部门、单位得人员奖。
(二)资金使用的原则
1、鼓励资金88％用于蔬菜基地建设的投入；12％用于各级蔬菜干部的奖励。
2、在用于基地建设的资金中，80％用于保护地建设；1O％用于蔬菜科技；10％用于其他建设。在投入时区要按50％，乡、村按1.5倍匹配资金。
3、在资金使用时先向市蔬菜副食局报使用计划，经批准后，方可使用。
4、为充分发挥有限资金的效能，杜绝资金流失或挪作它用。(1)各级都要建立帐目，年终要把使用情况向市蔬菜副食局、财政局报告；(2)市蔬菜副食局会同财政局每年要定期进行检查审计；(3)发现有挪作它用或挥霍浪费的按其具体额度2倍在下一年度鼓励资金中扣除，并要追究领导和当事人的责任。
五、考评及兑现
(一)考评。市府责成市蔬菜副食局采取定性和定量，集中定期和分散不定期的办法进行考评。凡能量化的要逐项打分考评。考评要坚持“公正、公平、公开”的原则，每次或每项考评结束后，要把每次考评结果通报各单位，并载入年度考评档案，年终进行总评。
1、对各区(含经济技术开发区和净月旅游区)的考评依据规定的鼓励内容要求进行考评。
2、对各县(市)和公主岭市部分乡镇，参照规定的鼓励内容，结合年度具体任务要求进行考评。
3、对市直单位进行单项考评。
(二)兑现。依据考评结果，确定各单位鼓励资金额度，报请市府审核批准后兑现到各区、县(市)和市直各单位．再依据资金使用原则和标准向下兑现。
长春市人民政府办公厅
一九九七年六月十六日