论物权变动中第三人利益保护制度之选择

叶知年 揭元源


[摘 要] 目前，学界对物权变动中第三人保护的必要性和紧迫性已基本达成共识，但对物权变动中第三人保护制度的构建问题存有争议。因此，从维护交易安全的角度出发，构建适当的制度以实现对第三人的保护是我国物权立法中的一个关键问题。采用善意取得制度、物权行为无因性理论在物权变动中对第三人利益的保护所起的作用各有其缺陷，而公示公信原则在保护第三人方面有其优点。我国的物权变动第三人利益保护制度应采用单一的形式主义公示公信原则。
[关键词] 物权变动 公示公信 第三人利益 保护
引言
物权变动问题，不仅对物权变动当事人的利益影响巨大，而且与第三人的利益息息相关。如何平衡物权变动当事人和第三人的利益冲突，并确保物权变动能够安全快捷地完成，是摆在物权立法中的现实问题。目前，学界对物权变动中第三人保护的必要性和紧迫性已基本达成共识，但对物权变动中第三人保护制度的构建问题存有争议。本文拟从物权变动中对第三人利益保护这个角度出发，通过对现有的善意取得制度、物权行为无因性理论和公示公信原则等几种物权变动中第三人利益保护制度进行分析检讨，谈谈对物权变动中第三人利益保护制度构建的粗浅看法。
一、 物权变动与第三人利益保护
（一）物权变动第三人的界定及其价值分析
物权变动，是指物权的发生、变更和消灭，亦称物权之得丧变更。 物权变动的种类繁多，法律行为、时效混同、先占、征收、强制执行、法院判决等均可引起物权变动。尤其在市场经济条件下，为了实现资源的优化配置，交易更为频繁，物权经常处在不断的变动之中。因此，物权变动制度作为物权法的重要组成部分，在市场经济条件下，无疑担负着确保财产在流转过程中形成良性循环与利用秩序的重任。
物权变动中的第三人，一般是指不参与当事人的法律关系，但是与当事人的法律关系的结果有密切利害关系的一切人。它可以分为两种：一是与物权出让人有法律关系的其他人，相对于物权受让人而言为第三人，如对出让物享有担保物权的人；二是与物权受让人有法律关系的其他人，相对于物权出让人而言是第三人，如受让人将受让物再转让于其他人，此其他人相对于出让人而言便为第三人。
物权变动与第三人的利益息息相关。这主要是由物权的绝对性、排他性特征决定的。与债权作为相对权，债之关系仅存在于当事人之间相比，物权是一种绝对权，可以对抗一切人，因而使得对第三人利益的保护成为物权法的基本制度。换言之，只有物权法才有必要和有能力规范这一问题。该制度的主要价值功能在于：
1、体现了一种更高层次的公平。第三人实质上乃是交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的，对第三人利益的保护实质上是对交易秩序的尊重和维护，有利于维护交易安全，也有利于促进财产的顺畅流转，因此也体现了效率的价值。
2、增加出让人与受让人的谨慎注意义务。由于物权是绝对权，具有对世性与排他性，因而出让人在出让自己的财产时应尽最大化的谨慎与注意，受让人在受让财产时也应做到应有的注意，避免不利后果的出现，从这种意义上而言，也便于人们市场交易观念的培植。
3、适应了人的主体性的新要求。作为私法上的主体，人的主体性不仅表现为选择的自由和能力，而且表现为对于选择目标的觉醒和反思，以避免选择的恣意化和无力化，这种能使个人摆脱孤立和单调的主体性只有在共同营造未来的共同体中才能得到陶冶。对于出让人与受让人而言，应该做到不受到个别意志的诱惑，看清时间和地点及第三人，并能以遥远的隐患平衡当前利益的引诱。
（二）物权变动第三人利益保护制度的主要观点
就物权变动中第三人的利益保护问题，现主要有善意取得制度、物权行为无因性理论、公示公信原则三种制度。理论界对这三种制度的选择可谓大相径庭，观点亦莫衷一是。
1、善意取得制度替代物权行为无因性理论。主张该理论的学者认为，物权行为无因性理论之主要功能在于保护交易安全。在不承认善意取得制度的时代，此项理论确有必要，但对于善意取得设有明文规定的国家，足以维护交易安全，就此点而言，物权行为无因性之理论，可谓已失其存在之依据。
2、物权行为无因性理论。物权行为无因性原则为物权行为理论的核心内容。第三人作为物权取得人，其所取得的物权不受其前手交易的瑕疵的影响，直接受法律保护。无因性原则利用物权公示原则首先建立第三人保护的客观标准，并以此为基础建立符合物权公示原则的权利正确性推定规则，然后根据这一规则来确定第三人的善意与否，并提供对第三人利益的保护。
3、公示公信原则替代物权行为无因性理论。主张该理论的学者认为，抽象物权行为理论是以区分物权变动当事人内部的物权与债权关系，进而排除债权关系对物权关系的影响来保护第三人的利益，而公示公信原则却从物权变动当事人外部入手，直接保护第三人对公示的信赖利益，并不改变物权变动当事人内部法律关系的性质，因而更具有合理性。因此在现代市场经济条件下，应以公示公信原则为基本原则构建物权变动理论，扬弃物权行为无因性原则。　
4、其它观点。大致是：（1）不采纳物权行为理论，但应当区分善意取得与公示公信原则的适用范围； （2）以物权行为无因性理论为基础，以公示公信制度为原则，以善意取得为补充构建我国物权变动第三人保护制度； （3）以物权行为无因性为原则，以善意取得为补充的模式。
综上所述，理论界的观点大都是在善意取得制度、物权行为无因性及公示公信原则三者间选一或选二、三者结合、相互替代等观点中选择。
二、物权法草案中第三人利益保护制度的选择之检讨
（一）物权法草案中第三人利益保护制度的选择
《中华人民共和国物权法草案》（以下简称《物权法草案》）第111条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四） 转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 很明显，《物权法草案》在保护第三人利益制度上选择了善意取得制度。
（二）善意取得制度的检讨
1、善意取得制度的历史发展和实践情况
善意取得，也称即时取得，是指动产让与人纵无让与的权利，以所有权之转移或其他物权之设定为目的，善意受让该动产之占有者，取得其所有权或其他权利。 这一制度是以日耳曼法的“以手护手”原则为契机发展起来的。《德国民法典》完全继承了日耳曼法的立法传统，在法典中明确承认了善意取得制度，即善意第三人可以取得受让物的所有权，对善意人的判断要考虑第三人是否是明知或因重大过失而不知道前手无处分权。《德国民法典》的规定真正是将善意取得作为动产物权变动的一种方式而得以建立。法国与德国同属大陆法系国家，保有共同的私法传统，然而他们在善意取得制度上却不尽相同。法国民法认为善意取得制度只是瞬间的取得时效，只是取得时效的一种特殊方式。日本民法亦有关于善意取得制度的相关规定，第192条规定：“通过交易行为平稳而公然开始占有动产的人，在善意且无过失时，即时取得可在该动产上行使的权利。”
对我国现行法中是否存在善意取得制度问题，理论界和实务部门的看法并不一致。笔者认为，从现行立法、司法实践，还有物权法草案来看，我国是承认善意取得制度的。但是由于法律规定的散乱、不完善及善意取得制度本身的缺陷，导致了司法操作实践的混乱。
2、善意取得制度之评判
善意取得制度之所以被广泛接受，主要原因如下：
（1）符合大众朴素的法律情感推崇了扬善抑恶的法律精神。善意取得制度撇开对物权变动当事人内部关系的抽象分析，立足于对第三人信赖利益的考查，阻却了原权利人利益的行使，从而达到保护第三人的利益的目的，体现了较高的社会价值。　　
（2）善意取得制度兼顾了物权变动中原物权人和第三人之间的利益平衡，有利于创立安全的交易秩序并维护交易公正。第三人是否善意作为适用该制度的条件，在肯定第三人信赖利益的同时，有对原权利人相对于恶意第三人的优先权给予保护，有效的兼顾了交易活动的动态与静态安全。
然而，有阳光的地方就会有阴影。尽管善意取得制度在理论上有其存在的合理性，但在实务操作中却漏洞百出：
（1）善意取得制度只适用于动产物权变动中的第三人利益保护。对物权法而言，不动产物权才是物权制度的重点与核心，因此善意取得制度适用的范围十分局限，在实践中无法发挥其应有的作用。
（2）善意取得制度判断第三人主观上是善意或是恶意的客观标准难以确立。这也是善意取得制度以第三人主观善意为标准的致命缺陷。尽管以此作为善意取得制度的标准符合人们的法律情感，在理论上也无懈可击，但在司法实务中却使负有举证责任的当事人或第三人难以举证，其对第三人的保护可谓捉襟见肘。
我国正值大力发展市场经济时期，我国物权法的制定必定要以促进市场繁荣，侧重交易效率与动态安全，兼顾静态安全为宗旨。笔者认为，物权变动中第三人利益保护制度的选择不能再拘泥于善意取得制度。诚然，善意取得制度的提出，克服了罗马法和日耳曼法的绝对性，具有非常积极的意义，在历史上其影响久远。但是其在法理上和实践上的缺陷已日益明显，我国物权立法对于善意取得的地位应该重新给予评价。
三、公示公信原则之评析
（一）公示的方法
物权变动须以一定的公示方法表现其变动才能发生法律效果。物权变动的公示原则是物权法上的一项重要原则，其意义在于：1、物权是对世权，物权变动所涉范围广泛，不公示不足以明确物权的归属，不利于保护权利人。2、物权变动直接关系财产的归属和利用，对商品经济的发展有直接作用，不公示不足以确保商品经济的安全有效。
现在各国就不动产、动产分别以登记及交付（占有）为其公示方法。此公示方法，依其与物权变动之效力如何结合，其在立法主义上亦有不同。 大陆法系现代民事立法在物权变动及其公示方法上已形成三种局面：即以德国民法典为代表的物权形式主义之公示成立要件主义；以法国、日本为代表的债权合意主义（意思主义）之公示对抗要件主义；以奥地利、瑞士为代表的债权形式主义之折衷主义。
上述三种物权变动与公示模式中，以德国为代表的物权形式主义反映了国家干预的思想与法律传统。没有公示就没有物权变动，公示是对物权变动的必然要求。物权法的公示原则使物权变动过程公开化、确定化，使物权变动通过一定的客观物态形式出现为公众所知。公示对于处于交易之外的第三人提供了“消极的依赖利益”，即“只要没有公示就没有物权变动”，以公示确定权利的性质与归属，以定纷止争，维护交易安全。
以法国为代表的债权合意主义反映了财产自由主义的思想和法律传统，在意思主义立法下，未经公示即可产生物权变动，仅仅依靠善意取得制度根本不足以充分维护第三人的利益和建立安全的交易秩序。坚持意思主义的国家似乎对于这一事关第三人利益保护的问题有所认识，所以，在坚持物权变动以当事人的意思表示为基础的前提下，特设有关于公示之规定并赋予其对抗效力。但是由于没有充分认识物权与债权的本质差异、理论前提和逻辑起点的错误，这必然导致法律体系内部功能的紊乱和不协调，最终势必对第三人的利益疏于保护。（1）它无法在立法上有效地遏制出卖人一物多卖的危险。（2）它认可了买受人在登记变更或移转占有之前再次将标的物进行转让的合法性。买受人虽未取得占有或变更登记，但其已是合法的所有人，其再次将标的物转让显属所有权处分。（3）第三人对物权的权利状态无从知悉，法律又没有为第三人提供统一、法定、确定的有关物权变动的信息来源，第三人难免遭受不测之风险。（4）一旦发生出卖人一物多卖的情形，或者买受人在取得占有或办理移转登记手续之前再次将标的物转让的情形，则若干个当事人都成为同一标的物的合法所有人并互为第三人，尽管可以依靠公示的对抗效力对已取得占有或已办理登记手续的善意第三人予以保护，但其他善意第三人，根本无法取得所有权，只能依据债权合意彼此追究违约责任，结果必然导致纠纷丛生，影响物权交易的正常秩序。通过上述分析，我们不难发现，不经公示即可发生物权变动的意思主义的立法模式，不仅在理论上是矛盾的，而且在实践中对第三人保护是不利的。
以奥地利、瑞士为代表的债权形式主义则兼采取了法国债权意思主义的简洁和德国形式的明晰。但在物权变动种保护第三人利益方面则偏向于形式主义，即强调物权变动，除当事人意思表示一致外，必须进行公示，有利于维护交易秩序和保障交易安全。
物权是一种支配权、绝对权和对世权，具有排他性，其变动产生排他的效果，若无从查悉其变动的表征，则难免不会导致第三人利益的侵害。法律应明确规定变动须经一定的方法使公众知悉，相比之下形式主义公示公信原则显然符合这一要求，突出了公示在物权变动中的要件作用，从而起到保护善意第三人利益和维护交易安全的作用。所以下文所述的公示公信原则意指形式主义公示公信原则。
（二）公示的公信力
公示的公信力，是指依公示方法所表现的物权纵使不存在或内容有异，但对于因信赖此项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍以承认其具有与真实物权存在相同法律效果作为保护的原则。公示方法有保护从事交易的第三人的法律效果即为公信力。
公示公信力以权利的正确性推定为逻辑起点。对于不动产登记，只要登记存在，法律就推定与登记内容相应的实体法律关系存在。动产的占有或交付同样具有权利的推定力。公示的公信力重在保护第三人，真正的权利人即使能够举出确凿的证据证明公示瑕疵确实存在，而且自己对于公示的瑕疵并无过错，对公示的公信力仍不产生影响，第三人仍可以公示的正确性推定和自己对于公示的瑕疵不知情而获得保护。
吉林省吉林市人民政府


吉林市人民政府令

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第133号

《吉林市集体土地房屋权属登记管理暂行办法》，已经2002年4月27日吉林市人民政府第61次常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月31日起施行。



市长 刚占标

2002年4月30日



吉林市集体土地房屋权属登记管理暂行办法

第一章　总　则

　　第一条　为加强集体土地房屋权属登记管理，规范权属登记行为，保护房地产权利人的合法权益，维护正常的生产秩序，促进经济发展，根据有关法规规定，制定本办法。

　　第二条　吉林市市区集体土地房屋进行权属登记管理，适用本办法。

　　市区指吉林市行政区除外县（市）以外的地区，包括船营、丰满、昌邑、龙潭四个行政区。

　　第三条　吉林市人民政府房地产行政主管部门负责市区集体土地房屋权属登记管理工作，日常工作由其所属集体土地房屋权属登记管理机构负责。

　　规划、土地等有关部门及乡镇人民政府，按各自职责配合作好集体土地房屋权属登记管理工作。

　　第四条　集体土地房屋实行房屋权属登记发证制度。

　　权属证书采用全国统一样式的《房屋所有权证》，由吉林市人民政府统一印制。《房屋所有权证》是权利人依法享有集体土地房屋所有权的唯一合法凭证。

　　第五条　自然人、法人或者其他组织依法取得集体土地房屋，应当向市房地产行政主管部门（以下称登记机关）申请房屋权属登记，领取《房屋所有权证》。

　　市房地产行政主管部门是集体土地《房屋所有权证》的发证机关。

　　第六条　集体土地房屋权属登记，应当遵循产权明晰、房地权属一致的原则。

　　登记机关应政务公开，简化工作程序，提高效率，方便群众。

　　 第二章　房屋权属登记管理

　　第七条　房屋权属登记分为：

　　（一）初始登记；

　　（二）转移登记；

　　（三）变更登记；

　　（四）他项权利登记；

　　（五）注销登记。

　　第八条　集体土地房屋权属登记，按以下程序进行：

　　（一）登记申请。权利人（申请人）向登记机关申请；

　　（二）权属审核。登记机关对权利人（申请人）的申请进行审查核实，提出审核意见。

　　（三）公告。登记机关认为有必要公告的，应当进行公告；

　　（四）核准登记，颁发房屋权属证书。经登记机关复核，房屋权属清楚，没有异议的，由登记机关向权利人（申请人）颁发《房屋所有权证》。

　　第九条　集体土地房屋权属登记由房屋权利人（申请人）申请。

　　权利人（申请人）为法人、其他组织的，应使用其法定名称，由其法定代表人申请。

　　权利人（申请人）为自然人的，应使用其身份证件上的姓名。

　　共有的房屋，由共有人共同申请。

　　他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

　　第十条　房屋权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应向登记机关提交权利人（申请人）的授权委托书。

　　第十一条　权利人（申请人）申请登记时，应向登记机关交验有效证件。

　　第十二条　新建房屋的，申请人向登记机关申请初始登记时，应提交：

　　（一）集体土地使用权证书或土地来源证明；

　　（二）城市规划区内的集体土地房屋申请人提交建设工程规划许可证；城市规划区外的集体土地房屋权利人提交所在乡镇人民政府批准建房的证明；

　　（三）房屋竣工验收证明；

　　（四）房屋建筑面积测绘报告。

　　第十三条　因房屋买卖、交换、分割、继承、赠与等原因致使房屋权属发生转移的，应当申请转移登记。

　　申请转移登记，权利人应提交房屋权属证书以及相关合同、协议、证明等文件。

　　第十四条　房屋权利人名称变更或房屋面积发生变化的，权利人应当申请变更登记。

　　申请变更登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关证明文件。

　　第十五条　依法设定房屋抵押权、典权等他项权利的权利人应当自事发之日起１５日内申请他项权利登记。

　　申请房屋他项权利登记，权利人应提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

　　第十六条　因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因，权利人应当自事发之日起３０日内申请注销登记。

　　申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。

　　第十七条　有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：

　　（一）不能提交有关证明文件的；

　　（二）按照规定需要补办手续的；

　　（三）依法应当暂缓登记的。

　　第十八条　有下列情形之一的，房屋权属登记机关应作出不予登记的决定：

　　（一）房屋权属有争议的；

　　（二）不能提供有效的房屋权属证明文件的；

　　（三）属于违章建筑或临时建筑的；

　　（四）法律、法规规定的其他情形。

　　第十九条　有下列情形之一的，登记机关应注销房屋权属证书：

　　（一）申报不实的；

　　（二）涂改、伪造房屋权属证书的；

　　（三）房屋权利灭失，权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

　　（四）因登记机关的工作人员工作失误，造成房屋权属登记不实的。

　　注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并告知当事人。

　　第二十条　登记机关应在受理登记申请当日作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定。暂缓登记、不予登记的，登记机关应当通知权利人（申请人）。

　　凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记应当在受理登记后的１５日内核准登记，并颁发房屋权属证书；他项权利登记应当在受理登记后的７日内核准登记，并颁发他项权利证书；注销登记应当在受理登记后的７日内核准注销，并注销房屋权属证书。

　　第二十一条　房屋权属证书破损，经登记机关查验确需换领的，予以换证。

　　房屋权属证书报失的，权利人应公开声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关公告，９０日内无异议的，予以补发。

　　 第三章　房屋产权档案管理

　　第二十二条　房屋产权档案由登记机关统一进行管理。登记机关应当建立健全房屋产权档案和房产测绘管理制度。

　　第二十三条　房屋产籍应完整准确，房屋产权取得、转移、变更等资料应及时归纳整理，归档入卷。

　　第二十四条　房屋产权档案应以丘管理，以栋编号，以户立卷，长期保存。　

　　第二十五条　房产测量应当按照国家房产测量规范进行，准确反映房屋自然状况，为审查确认产权提供可靠依据。

第四章　罚则

　　第二十六条　有下列行为之一的，由登记机关予以处罚：

　　（一）伪造或提供虚假证明文件，骗取《房屋所有权证》的，处以１０００元至３０００元罚款，《房屋所有权证》无效；

　　（二）涂改、伪造《房屋所有权证》的，处以５００元至２０００元罚款，《房屋所有权证》无效。

　　第二十七条　登记机关工作人员在房屋权属登记管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条　当事人认为登记机关的行政处罚或登记行为侵犯其合法权益的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

第五章　附则

　　第二十九条　本办法由吉林市人民政府负责解释。

　　第三十条　外县（市）集体土地房屋权属登记管理可参照本办法执行，并应统一使用吉林市人民政府印制的《房屋所有权证》。

　　第三十一条　本办法自２００２年５月１日起施行。自即日起乡镇、区两级政府停止发放集体土地房屋所有权证，并向市房地产行政主管部门移交全部房屋档案。各类开发区范围内的房屋权属登记工作，按照建设部确定的一个城市只有一个登记机关的原则，由市房地产行政主管部门理顺现有管理体制。

　　集体土地房屋换证工作由市房地产行政主管部门组织实施，至２００３年１２月３１日结束。